계약금 날릴 수도 있다! 실거래가 아닌 KB시세로 대출이 줄어드는 이유 (10.15 대책 이후)

10.15 부동산대책 이후, 부동산 시장이 다시 긴장했습니다. “15억 원 이하로 계약했는데 대출이 안 나왔다”는 말이 전국 곳곳에서 터져 나오고 있죠. 거래를 성사시킨 뒤 은행에서 대출 한도를 줄였다는 연락을 받는 경우도 많습니다.

그 이유는 단순합니다. 우리가 ‘실거래가’를 기준으로 생각하는 것과 달리, 은행은 KB국민은행 시세와 한국부동산원 시세를 기준으로 대출을 산정하기 때문이에요. 이 차이를 몰라 계약금을 잃는 사람도 늘고 있습니다. 지금부터 그 원인을 차근차근 풀어드릴게요.

 

목차

1. 주담대 기준 오해와 계약금 손실의 현실
2. 금융당국이 정한 공식 주택가격 판단 기준
3. 대출 기준선에서 벌어지는 혼란 사례
4. 10.15 대책 이후 시장 반응과 지역별 변화
5. 앞으로의 대출 정책과 부동산 시장 전망

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1. 주담대 기준 오해와 계약금 손실의 현실

10.15 부동산대책이 발표된 뒤 가장 많이 들린 말이 바로 “대출이 줄었다”입니다. 많은 분들이 ‘15억 원 이하로 계약하면 6억 원 대출이 나온다’고 믿고 있었죠. 하지만 실제로는 대출이 4억 원도 안 나오는 사례가 잇따르고 있습니다.

예를 들어 서울의 한 아파트를 14억 7천만 원에 계약한 B씨. 그는 이전처럼 6억 원 대출을 기대했지만, 은행에서는 4억 원만 가능하다고 했습니다. 계약금 10%를 이미 낸 상황이었기에 대출이 줄면 계약 이행 자체가 어려워집니다. 결국 계약을 포기하면 계약금을 돌려받을 수도 없죠.

⚠️ 주의: 실거래가가 아닌 KB시세 기준으로 대출을 계산하기 때문에, 계약 전에 반드시 은행이나 부동산 앱에서 KB시세 평균가를 확인해야 합니다. 그렇지 않으면 계약금을 잃을 수도 있습니다.

2. 금융당국이 정한 공식 주택가격 판단 기준

금융당국은 이번 대책에서 주택담보대출 한도를 산정할 때 실거래가가 아닌 시세 기준을 명확히 했습니다. 그 판단 순서는 다음과 같습니다.

• ① KB국민은행 시세의 일반 평균가
• ② KB시세가 없을 경우, 한국부동산원 시세
• ③ 위 두 자료가 모두 없을 때 실거래가 참고

즉, KB시세가 15억 2천만 원이라면 실거래가가 14억 8천만 원이어도 ‘15억 초과’로 간주되어 대출 한도가 줄어듭니다. 이건 단순한 오해가 아니라, 제도적으로 정해진 기준이에요.

3. 대출 기준선에서 벌어지는 혼란 사례

현재 수도권 주담대 한도는 다음과 같이 구분됩니다.

• 25억 원 초과 주택 → 최대 2억 원
• 15억 초과 ~ 25억 이하 → 최대 4억 원
• 15억 이하 → 최대 6억 원

문제는 이 기준선 바로 아래 가격대의 아파트들입니다. 실거래가로는 14억 8천만 원이라도 KB시세가 15억 4천만 원이면 은행에서는 15억 초과 주택으로 판단해 대출을 줄입니다.

실제 사례로, 서울 동작구 래미안 상도3차 114㎡는 14억 8천만 원에 거래됐지만 KB시세는 15억 4천만 원이라 대출이 줄었고, 용산 이촌동 코오롱 84㎡도 거래가 23억 8천만 원인데 시세는 25억을 넘어 대출이 막혔습니다.

💡 체크리스트:
✅ 계약 전 반드시 KB시세 확인하기
✅ 시세 기준 15억·25억 경계선 아파트는 특히 주의
✅ 대출 승인 금액은 ‘은행 심사일 기준 시세’로 변동될 수 있음

4. 10.15 대책 이후 시장 반응과 지역별 변화

 

대책이 발표되자마자 시장은 즉각 반응했습니다. 15억 이하 아파트를 찾는 문의가 폭발적으로 늘었고, 25억 이상 고가 아파트는 문의 자체가 사라졌습니다.

서울 마포, 성동, 광진 지역의 중개소들은 “보러 오겠다고 했다가 취소하는 손님이 절반 이상”이라고 전합니다. 노원구는 거래 절벽 상태로 한숨이 깊어졌고, 분당은 규제 전에 서둘러 계약하려는 사람들로 북새통이었죠.

특히 양지마을 일대에서는 ‘규제 지역으로 묶이기 전에 빨리 사자’는 분위기로 매물이 빠르게 소진되었습니다. 집주인들은 매물을 거둬들이며 시장의 긴장감은 더 커지고 있습니다.

 

5. 앞으로의 대출 정책과 부동산 시장 전망

 

지금은 대출 규제로 인해 거래가 멈춘 듯 보이지만, 이 규제가 언젠가 완화되면 이야기가 달라질 수 있습니다.

억눌렸던 실수요가 한꺼번에 폭발하면서 집값이 다시 급등할 가능성도 충분히 있습니다. 전문가들은 규제만으로는 시장 안정이 어렵다고 보고, 공급 확대와 실수요자 중심 대책을 병행해야 한다고 조언합니다.

📌 결론:
계약 전 KB시세를 꼭 확인하세요. ‘15억 이하니까 6억 대출 나오겠지’라는 생각은 착각입니다. 실거래가가 아니라 공식 시세로 대출이 심사됩니다.

FAQ 자주 묻는 질문

Q1. 실거래가가 14억 9천이면 대출 6억 원 받을 수 있나요?

KB시세가 15억 원을 넘는다면 불가능합니다. KB시세 기준으로 판단합니다.

Q2. 실거래가를 낮춰 계약하면 도움이 되나요?

도움이 되지 않습니다. 시세가 높으면 대출은 줄어듭니다.

Q3. 규제가 완화되면 집값은 어떻게 될까요?

단기간에 수요 폭발로 다시 상승세를 탈 가능성이 있습니다.

 

참고문헌

• 국토교통부 10.15 부동산대책 보도자료
• 금융위원회 대출제도 개선안
• 한국부동산원 주간 시세동향
• KB국민은행 부동산 시세 서비스
• 서울부동산정보광장 실거래가 공개시스템